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索 引 号: /2018-12337 分  类: 政府规范性文件 ; 通知
发文机关: 柳河县人民政府 成文日期: 2018年09月20日
标  题: 柳河县人民政府关于印发柳河县物业管理办法的通知
发文字号: 柳政发〔2018〕12号 发布日期: 2018年09月20日
主 题 词:

 

 

柳河县人民政府关于

印发柳河县物业管理办法的通知

 

县政府各部门:

现将《柳河县物业管理办法》印发给你们,请认真贯彻执行。

 

 

 

柳河县人民政府

2018920

 

(此件公开发布)

 

 

 

柳河县物业管理办法

 

第一章总 则

 

第一条 为规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善群众生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》《吉林省物业管理办法》等法律、法规有关规定,结合柳河县物业管理实际,制定本办法。

第二条 本办法适用于柳河县行政区域内物业管理活动。

本办法所称物业管理,是指业主共同组织自行管理或者通过选聘物业服务企业、其他管理人,由业主和物业服务企业、其他管理人按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。

第三条 物业管理活动应当坚持业主自治、专业服务与政府监督的原则。

第四条 建立完善县物业管理办公室、社区居委会物业监督管理体系。

(一)县物业管理办公室主要职责。

1.贯彻执行物业管理的法律法规,执行国家物业管理的有关规定,制定物业管理的相关制度。

2.负责物业服务企业资质备案,房屋专项维修资金、物业维修保证金及物业服务保证金的监督管理工作。

3.负责批准协议选聘物业服务企业及招投标选聘物业服务企业备案工作。

4.负责全县物业服务查验接收的监督管理。

5.负责划分物业管理区域。

6.参与房屋专项维修资金、物业服务保证金使用的监督管理工作。

7.负责全县物业管理小区达标考评工作。

8.负责受理物业管理信访,调解处理纠纷,查处物业管理违法行为。

9.协调、指导各相关部门的物业管理工作。

10.定期组织召开由各相关部门及人员参加的物业管理联席会议。

(二)社区居委会,做好以下物业管理工作。

1.监督、协助物业服务企业开展物业服务工作。

2.监督、指导业主大会、业主委员会及业主开展自治管理活动。

3.组织召开首次业主大会会议和业主委员会换届工作。

4.调解物业管理活动纠纷。

5.劝阻违法拆改房屋和私自搭建(构)建筑物、损坏公共设施等行为,并向有关部门报告。

6.组织宣传物业管理相关法律、法规、政策。

第五条 县住建、城管执法、公安、消防、市场监管、发改、环保、民政等相关部门在物业管理活动中应当履行下列职责:

住建部门负责物业保修期限和保修范围内的质量保修责任、物业质量及其配套设施是否完善的监督管理;核定、验收物业服务用房等配套设施是否按照批准的规划设计配建的监督。

城管执法部门负责对弃置建筑垃圾、破坏市政公用设施及饲养畜禽、圈地、耕种等行为的监督管理;违法建(构)筑物、棚、亭、厦等行为的监督管理。

公安部门负责指导物业服务企业划分停车位及确定在物业管理区域内合理的行车路线,对停放大型客车、货车和危险品运输车等车辆的行为进行管理。

消防部门负责对物业管理区域内堆放易燃易爆物品、阻碍消防通道、消防设施和消防安全工作进行检查和指导。

发改部门负责制定物业服务收费标准,定期公布物业服务收费政府指导价格,查处价格违法行为。

市场监管部门负责物业服务企业注册,核发营业执照,依法对企业经营行为进行监督管理。

环保部门负责对物业管理区域内经营场所排放油烟污染,生产、建筑噪声扰民等行为的监督管理。

民政部门负责指导、协调社区居民委员会开展首次业主大会和业主委员会换届工作。

  教育、人社、市场监管、文广新、公安等行政主管部门审批物业管理区域内的经营场所时,应当查验有利害关系的业主同意改变原房屋使用用途的书面意见及物业主管部门的审核意见。

第六条 新建住宅物业和向两个以上业主出售的非住宅物业应当实行物业管理。

原有住宅、非住宅物业的业主应当通过选聘物业服务企业、自行管理或者委托他人管理的方式,创造条件逐步实行物业管理。

旧住宅小区改造后达到物业管理条件的,应当通过选聘物业服务企业的方式实行物业管理。

第七条 鼓励业主通过委托或招投标物业服务企业、其他管理人行使物权,维护自身利益。

 

第二章业主及业主大会

 

第八条 物业管理区域内的房屋所有权人为业主(含未办理房屋权属证书的合法买受人)。一个物业管理区域的全体业主组成一个业主大会。业主、业主大会按照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》的规定,享有权利,承担义务。

业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利为由不履行义务。

第九条 物业管理区域内,已出售或者交付使用的房屋建筑面积,占物业管理区域内房屋总建筑面积50%以上,或者交付使用1年以上且入住业主人数超过30人的,社区居委会应当及时组织召开首次业主大会会议。

分期建设的物业项目,首期入住的业主达到50%以上时,可以成立业主大会。后期业主入住达到前款规定的条件时,应当重新组织召开业主大会会议。

物业管理区域内,业主人数少于30人的,或者业主一致不同意成立业主大会,可以不成立业主大会,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十条 社区居委会组织召开首次业主大会会议前,应当成立首次业主大会会议筹备组,负责业主大会会议的筹备工作。

  首次业主大会会议筹备组由5-7名成员组成,包括社区居委会负责人、开发建设单位代表、业主代表。筹备组组长由社区居民委员会负责人担任。

首次业主大会会议筹备组成员名单确定后,应当以书面形式在物业管理区域内公告。

第十一条 首次业主大会会议筹备组履行以下职责:

(一)依照物业管理服务的有关法律法规对开发商组织召开的第一次业主大会会议进行监督。

(二)经三分之二以上筹备组成员同意,有权对业主会议的召开程序、表决办法、表决事项等事宜提出监督意见。        

(三)对业主大会会议召开、业主委员会组成过程中的纠纷进行协调。

(四)发现违法行为及时向有关执法机关报告。

第十二条 首次业主大会会议筹备组应当拟定《业主大会议事规则》(草案)和《管理规约》(草案)、确认业主身份、确定业主在首次业主大会会议上的投票权数、确定业主委员会委员候选人产生办法及名单后,在首次业主大会会议召开30日前,将会议的时间、地点、形式、审议表决内容、业主委员会候选人名单及简历、投票权数、参加会议业主或代表的权利义务等在物业管理区域的显著位置张榜公布,同时书面通知每位业主。

第十三条 第一届业主委员会委员候选人可由以下方式推荐产生:

(一)由住宅区内20位以上业主签名推荐、住宅区超500户的按5%以上业主签名推荐,或按住宅区楼宇的幢号、梯号、楼层签名推荐。但推荐人不得重复签名推荐。

(二)开发建设单位或物业服务企业推荐。

(三)由住宅区所在社区居委会推荐。

第十四条 第一次业主大会会议的组织者应将推荐产生的候选人的个人简况在住宅区公示,公示时间应不少于3日。

业主对业主身份、人数或者专有部分面积等问题,向筹备组提出异议的,筹备组应当予以复核并将复议结果告知异议人。

在业主自治监督指导小组监督下,第一次业主大会会议按下列程序召开:

(一)公布会议程序。

(二)组织召开第一次业主大会会议的代表汇报会议的组织情况。

(三)开发建设单位或其委托的物业管理企业汇报前期物业管理情况。

(四)介绍业主委员会候选人基本情况。

(五)依照表决权数投票差额选举业主委员会委员。

(六)已推选出的业主委员会委员投票选举业主委员会主任及副主任。

(七)在业主委员会主任主持下,修改业主委员会章程草案、业主公约草案及提交第一次业主大会会议表决的文件资料并根据需要推选业主委员会执行秘书。

(八)对业主委员会章程、业主公约、授权事项、执行秘书人选及其他有关住宅区公共利益的重大事项进行表决。

第十五条 业主委员会委员应符合以下条件:

(一)遵守物业管理法律、法规、规章和业主公约、业主委员会章程。

(二)有足够的时间履行业主委员会委员职责。

(三)品行端正,具有较强的责任感并热爱公益事业。

(四)具有完全民事权利能力和民事行为能力。

第十六条 属于下列情形之一的业主委员会委员,可由业主大会、临时业主会议予以终止业主委员会委员资格:

(一)不符合本办法第十四条规定情形的。

(二)违反物业管理法律、法规、业主委员会章程、决议,情节严重或造成严重后果的。

(三)无故缺席业主委员会会议、业主大会会议连续3次以上。

(四)利用业主委员会委员职权侵害业主合法权益和非法干预物业管理企业正常物业服务活动的。

(五)以书面形式向业主委员会提出辞呈。

(六)因疾病等原因无法继续履行业主委员会委员职责的。

(七)其他不适宜担任业主委员会委员的情形。

第十七条 首次业主大会会议所需费用按下列规定分摊:

(一)5年内新建的住宅小区由开发建设单位承担。

(二)5年以上有物业服务公司的住宅小区由物业公司承担。

(三)5年以上没有物业服务公司的住宅小区由社区居委会在服务群众经费中列支。

第十八条 业主大会会议决定事项可以采用集体讨论,也可以采用书面征求意见的方式,并实行投票表决。

第十九条《业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和任期等事项依法作出约定。

《管理规约》应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。《管理规约》应当尊重社会公德,不得违反法律法规或者损害社会公共利益。

《管理规约》应对全体业主具有约束力。

第二十条 业主大会会议通过的决定,业主委员会和全体业主必须履行。

业主大会会议作出的决定违反法律、法规规定的,县物业管理办公室或社区居委会有权责令其限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

第二十一条 业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会一般由11人以下的单数组成,应至少有1名社区居委会成员。根据工作需要,可以聘请1名执行秘书。执行秘书可以不是本物业管理区域内的业主。

业主委员会成员本人、配偶及其近亲属不得在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职。

第二十二条 经业主、业主大会同意,业主委员会代表业主行使权利,并履行下列职责:

  (一)执行业主大会的决定。

  (二)召集业主大会定期会议和临时会议。

  (三)按照业主大会的决定定期以书面形式向业主、业主大会通报物业服务情况和业主大会、业主委员会活动经费使用情况。

  (四)受业主、业主大会委托,通过招投标或者其他方式选聘物业服务企业,并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

  (五)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。

  (六)组织实施业主自行管理物业工作。

  (七)监督《管理规约》的实施。

  (八)业主大会赋予的其他职责。

  业主委员会履行第二十二条(二)项规定的职责时,应当书面通知社区居委会。

  业主委员会不得从事与物业管理活动无关的行为。

第二十三条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列资料到物业主管部门及社区居委会备案:

  (一)业主大会成立情况材料。

  (二)物业管理区域基本情况材料。

  (三)业主委员会选举办法,业主委员会组成人员情况材料及身份证明。

  (四)《管理规约》及《业主大会议事规则》。

业主委员会备案事项发生变更的,应在变更后10日内,向原备案部门办理备案变更手续。

第二十四条 业主委员会应当建立档案。内容包括:

  (一)各种会议的书面材料。

  (二)业主委员会选举产生、备案材料。

  (三)物业服务合同。

  (四)业务往来材料。

  (五)维修资金使用情况材料。

  (六)业主委员会认为需要存档的其他材料。

  业主委员会档案应当由专人保管,不得损毁、遗失。业主委员会换届改选时,应当将档案资料移交至下一届业主委员会。

第二十五条 业主委员会任期届满3年的,现届业主委员会在社区居委会的监督指导下,组织召开业主大会会议进行换届选举。换届选举按以下程序进行:

(一)换届选举前15天,业主委员会或其委托物业管理企业将换届选举事项告知全体业主。告知事项应包括:

1.换届依据。

2.推荐候选人办法。

3.会议程序。

4.监督指导单位及电话等内容。

(二)按本办法第十二条之规定推选候选人。

(三)换届选举前7天,由业主委员会或其委托物业管理企业将会议的时间、地点、形式、议题、候选人名单及简历、投票权数等事项在物业管理区域的显著位置张榜公布。

(四)会议议程应包扩的内容。

1.业主委员会代表作工作报告。

2.物业管理企业作工作报告。

3.宣读候选人名单及简况。

4.推荐监票员。

5.按表决权数投票表决。

6.已当选的业主委员会委员以无记名投票选举业主委员会主任及副主任。

7.其他事项在新一届业主委员会主任主持下审议表决。

(五)换届选举结果在30日内向县物业管理办公室备案。

第二十六条 公共设施、设备相对独立的分期开发的住宅区,先期开发面积超过2万平方米,且先期开发住宅区符合业主委员会成立条件的,经县物业管理办公室确认,召开临时业主会议并成立临时业主委员会。临时业主会议的召开程序、条件、职责及临时业主委员会权利和义务与业主大会会议、业主委员会相同。

第二十七条 分期开发的住宅区完成整个住宅区开发建设,且符合业主委员会成立条件的,应按本细则的规定组织召开第一次业主会议并选举产生业主委员会,临时业主委员会同时自行终止。由开发建设单位或临时业主委员会申请,经县物业管理办公室同意,可由临时业主委员会组织召开业主大会会议,按本办法规定的换届选举程序召开业主大会会议并进行业主委员会换届选举。临时业主会议视同第一次业主大会会议。

第二十八条 业主委员会应建立公章管理制度,并经全体委员过半数通过。公章管理人违反制度使用公章的,由公章使用人承担相应责任。

第二十九条 业主委员会应建立业主及使用人的投诉受理制度。受理以下事项:

(一)对物业管理服务合同约定事项的投诉。

(二)对业主公约约定事项的投诉。

(三)对业主大会会议、临时业主大会会议及业主委员会职权内作出决定事项的投诉。

(四)对物业管理服务中的其他民事纠纷进行调解。业主委员会应认真受理投诉和纠纷案件,对处理不了的投诉案件可提请住宅区所在社区居民委员会或县物业管理办公室协调解决,也可告知当事人依法申请仲裁或提起诉讼。

第三十条 业主大会会议、业主委员会活动所需经费、必要的日常办公费用、有关人员津贴等,经业主大会会议通过,可以在物业服务合同中约定或者在物业共用部位、共用设施设备经营收益中列支。

第三十一条 业主、业主大会、业主委员会对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业服务费用等损害其他业主合法权益的行为,有权依照法律、法规以及《管理规约》的规定,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失,也可以向有关管理部门报告,请求处理。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。

第三章物业服务企业管理

 

第三十二条 物业服务企业的名称、法定代表人发生变更的,以及歇业、分立、合并的,应当在营业执照变更后15日内办理资质变更或注销手续。

第三十三条 非本县物业服务企业进入本县从事物业服务活动的,应当事先到物业主管部门备案,并主动接受其监督。

第三十四条 物业服务企业的专业管理人员,应当取得国家或者行业相应的职业资格证书后,方可从事物业管理活动。

第三十五条 物业服务企业应当向物业主管部门指定的银行账户存储物业服务保证金。标准为物业服务项目3个月的物业服务费用。

第三十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同约定提供服务,违反物业服务合同,有下列行为之一的,由业主申请,经物业主管部门审查核实后,扣减物业服务保证金,并依法对受侵害的业主给予补偿。

  (一)未返还向业主收取的服务期限以外的物业服务费的。

  (二)未按合同约定的标准提供服务的。

  (三)擅自撤出物业服务项目的。

  (四)违反规定向业主收取不应该收取的费用的。

  (五)损害物业管理区域内共用部位、共用设施设备的。

第三十七条 物业服务企业按合同约定履行完合同项目,提出退出管理项目时,经物业主管部门确认,返还物业服务保证金本息。有异议的,可通过仲裁或者诉讼方式解决。

第三十八条 物业服务企业享有下列权利:

(一)按照物业服务合同的约定收取物业服务费用。

(二)接受业主的委托,提供物业服务合同约定以外的服务,并向接受服务的业主收取约定的费用。

(三)选聘专营企业承担专项服务。

(四)对损害物业共用部位、共用设施设备的,代表业主要求其停止侵害、恢复原状、赔偿损失等。

第三十九条 物业服务企业应当履行下列义务:

(一)按照物业服务合同约定的服务内容、标准提供服务。

(二)被开发建设单位或者业主大会选聘后,及时备案,并存储物业服务保证金。

(三)每半年公布一次物业服务费用的收支情况明细。

(四)听取业主、业主大会、业主委员会对有关物业管理活动的意见和建议,并接受监督。

(五)制止违反治安、消防、环保、装饰装修等方面规定的行为,并向相关部门报告。

(六)建立物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序、环境卫生维护、突发事件处理等方面的规章制度。

第四十条 物业主管部门每年定期对物业服务企业遵守法律法规、信用程度、服务满意率等方面进行考核评定,并将评定结果公布。对评定不合格的物业服务企业,责令限期整改,整改后仍不合格的,取消其承接物业服务的资格。

第四十一条 物业服务企业必须和业主签订《物业服务合同》。

 

第四章前期物业管理

 

第四十二条 前期物业管理是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,由开发建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。

开发建设单位销售物业时,须向买受人明示前期物业服务合同,承诺物业服务标准和收取的物业服务费用必须明确告知物业买受人,在承诺的期限内不得擅自降低物业服务标准、提高物业服务收费标准。

第四十三条 旧住宅小区改造后,由物业主管部门会同住建等相关部门,依法补建或利用原有房屋配置物业管理用房。

第四十四条 开发建设单位应当制定临时管理规约。临时管理规约不得违反法律法规的规定,不得侵害物业买受人的合法权益。

  开发建设单位销售物业时,须向物业买受人明示临时管理规约。

临时管理规约对全体业主具有约束力。临时管理规约在《管理规约》生效后,即行失效。

第四十五条 住宅物业及向两个以上业主出售的非住宅物业的开发建设单位,应当向物业主管部门申请,划分物业管理区域后,选聘物业服务企业。

第四十六条 开发建设单位,向物业服务企业移交下列资料:

(一)物业管理区域的竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等验收资料。

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件。

(四)法律、法规、规章规定的其他资料。

开发建设单位在与物业服务企业签订承接验收协议之日起10日内,向物业主管部门备案。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将相关材料移交业主委员会。

第四十七条 开发建设单位在物业交付使用前,应当按照上一年度住建部门核准的物业建筑安装工程每平方米造价2%的标准,向物业主管部门指定的银行账户存储物业维修保证金,作为保修期内属于建设单位物业质量责任的维修费用保证,保修期满后按规定返还本息。

第四十八条 物业服务企业在业主委员会成立前解除前期物业服务合同的,应当提前30日告知开发建设单位,并移交本办法第四十四条规定的资料。开发建设单位必须选聘新的物业服务企业,进行物业服务。前期物业管理期间,开发建设单位不得放弃物业服务。 

物业主管部门,应当会同有关部门,建立守信联合激励和失信联合惩戒机制,加强行业诚信管理。

 

第五章物业服务管理

 

第四十九条 物业管理区域由县物业主管部门按下列原则划分:

  (一)配套设施设备共用的。

  (二)位于同一社区或者位置靠近的。

  (三)原有住宅物业界线已经自然形成,且无争议的。

  (四)商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备,并且能够封闭管理的。

  (五)县物业主管部门认为有必要划分为一个物业管理区域的。

第五十条 物业服务合同期限终止90日前,业主大会、业主委员会与物业服务企业应当协商续约事宜,续约的应当续签合同。不续约的,按照下列规定执行:

  (一)物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供物业服务至合同终止之日,业主应当按照物业服务合同的约定,足额缴纳物业服务费用至合同终止之日。

  (二)物业服务企业应当在退出服务项目30日前,公布物业服务费用的收支情况,并将已经收取的超出服务期限部分的物业服务费用退还业主。

(三)物业服务企业应当在退出服务项目前10日内,向业主大会、业主委员会移交有关物业使用、维修、养护、更新、改造等全部资料。

第五十一条 物业服务合同期限未满,业主大会或者物业服务企业一方提出解除合同的,应当提前30日书面通知对方。业主委员会应当在此期间组织召开业主大会会议,选聘新的物业服务企业。

业主大会和物业服务企业有物业服务纠纷的,双方可以协商解决,协商不成的,可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。协商、仲裁或者诉讼期间,业主应当按物业服务合同约定足额缴纳物业服务费用,物业服务企业不得终止物业服务。

第五十二条 业主或者业主大会共同决定自行管理物业项目的,业主、业主委员会应当做好下列工作:

(一)组织物业管理区域内(含楼道)环境卫生清扫保洁工作。

(二)维护物业管理区域环境秩序和绿化养护。

(三)负责房屋及自行管理区域内道路、步道板等共用部位、共用设施设备的养护和维修。

(四)负责接待业主、物业使用人报修,受理业主投诉和服务费用的收缴、管理、使用。

物业项目自行管理期间,不得放弃管理活动。

第五十三条 实施自行管理的,业主、业主委员会应当在社区居委会的组织、监督、指导下,制定自行管理规约,并报物业主管部门备案。

自行管理规约包括管理事项(房屋本体共用部位维修养护等)、服务质量、服务费用、房屋专项维修资金的使用、业主委员会相关人员津贴、违约责任等内容。

第五十四条 业主大会会议因故不能召开,无人实施物业管理严重影响业主生活的,物业所在地社区居民委员会可在多数业主同意的前提下,临时委托物业服务企业或者其他管理人实施物业管理,费用由受益人承担。

第五十五条 旧住宅小区改造后的物业,由物业主管部门组织各相关部门,向业主或业主委员会进行物业查验接收,并移交相关资料。社区居委会应当协助、指导业主或业主委员会选聘物业服务企业,签订物业服务合同,实施物业管理。

第五十六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。 

住宅项目物业服务收费实行政府指导价;非住宅项目物业服务收费实行市场调节价。

县价格主管部门应当会同县物业主管部门依据《吉林省物业服务收费管理实施细则》确定物业服务等级标准、制定政府指导价格,并每年公布一次。

物业服务企业对照相应的服务等级、政府指导价,与业主、业主委员会协商确定收费标准。

通过招投标方式选聘物业服务企业实施物业管理的,以中标文件确定的收费标准为物业服务费用的具体标准。

第五十七条 物业服务费收取具体标准应当在前期物业服务合同或者物业服务合同中约定,并在物业管理区域内显著位置或者收费地点予以公示。

第五十八条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供物业服务。业主应当按照物业服务合同的约定按时足额缴纳物业服务费用。

第五十九条 业主因为房屋自用部位损坏、房屋质量等问题或者违反物业服务合同约定逾期不缴纳服务费用的,业主委员会或者社区居委会应当督促其限期缴纳;逾期仍不缴纳的,物业服务企业可以依法通过仲裁或诉讼方式解决。

物业使用人应当在与业主签订的物业租赁合同中,约定缴纳物业服务费用的方式、主体,业主负连带缴纳责任。

第六十条 物业管理区域内已竣工但尚未售出或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费由开发建设单位缴纳。

物业所有权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费。

第六十一条 物业管理区域内业主共有的机动车停车场、停车位,应当优先提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用;收费、管理等事项,由业主大会决定。

在物业管理区域内停放机动车辆,不得影响其他车辆和行人正常通行。

第六十二条 车主对车辆有保管要求的,由车主与物业服务企业或者其他管理人另行签订保管合同。

第六十三条 供水、供电、供气、供热等部门应当向物业管理区域内的最终用户收取费用。在向最终用户提供服务之前产生的损耗由经营单位承担。

 

第六章物业的使用与维护

 

第六十四条 物业管理区域内的下列共用场所、共用设施设备属于全体业主共同所有,不得擅自处分:

  (一)物业管理用房。

  (二)按规划配建的非机动车车库。

  (三)绿地、道路(含停车位)、场地、水景、文体设施等。

  (四)地面架空层、共用走廊。

(五)公共场所和其他依法归全体业主所有的设施设备。 

第六十五条 物业使用禁止下列行为:

(一)擅自变动建筑主体和承重结构。

(二)擅自占用、改变、损坏物业共用部位和共用设施设备。

(三)擅自搭建建筑物、构筑物,设置摊点、市场,张贴、涂改、悬挂物品。

(四)乱倒垃圾、乱堆杂物、随意停放车辆。

(五)存放超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品。

(六)排放污染物、有毒有害物质或者产生超标准噪声。

(七)侵占、毁坏绿地、树木和绿化设施。

(八)违反规定饲养家禽、宠物。

(九)法律、法规、规章和《管理规约》禁止的其他行为。

有前款规定行为的,物业服务企业或者其他管理人应当及时制止;当事人拒不纠正的,物业服务企业或者其他管理人和利害关系人可以书面告知有关主管部门。有关主管部门应当及时予以处理。

第六十六条 前期物业管理期间,任何单位和个人不得利用共用部位、共用设施设备进行经营。利用共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会同意后,按规定办理相关手续,并遵守《管理规约》和物业管理区域公共管理制度。所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照全体业主或者业主大会的决定使用。

第六十七条 业主或者使用人应当按照批准的规划用途使用住宅和车库,不得擅自改变住宅或者车库的使用用途。

业主确需改变使用用途的,须经有利害关系业主同意、有关部门批准后依法办理相关手续。 

第六十八条 保修期内,业主物业的维修养护由开发建设单位负责。

  保修期满后,业主专有部位、设施由业主自行负责。全体业主共有的部位、设施设备的日常维修费用,从业主缴纳的物业服务费中列支。

  全体业主共有的部位、设施设备维修、更新和改造的,从业主缴纳的房屋专项维修资金中支付。

人为损坏物业专有部分以及共用部位、共用设施设备的,由责任人自行承担维修、赔偿责任。

第六十九条 因维修养护物业或者公共利益需要,有关单位或者个人确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业管理企业同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会同意。

第七十条 业主需要装饰装修房屋的,应当遵守住建部《住宅室内装饰装修管理规定》和《(临时)管理规约》,事先告知物业服务企业,物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主,并与业主签订《住宅装饰装修保证书》。

第七十一条 供水、供电、供气、供热、排水、通讯、有线电视等单位,应当按照下列规定依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备(业主自行增加的设施设备除外)维修、养护的责任。

(一)业主终端计量水表及以外的供水设施设备,实施水表出户的,为用户户内第一个阀门。

(二)业主终端计量电表及以外的供电设施设备(集中设表的,为用户户外的供电设施设备)。

(三)业主燃气用具、连接燃气用具胶管以外的燃气设施设备。

(四)业主户外分户阀及以外的供热设施设备(未分户的为业主专有面积以外的供热设施设备)。

(五)业主楼外排水井及以外的排水设施设备。

(六)通讯设施至用户终端由通讯单位管理维护。

(七)有线电视设施至用户终端由有线电视管理单位管理维护。

第七十二条 城市供水经营单位应当保证物业管理区域内给水管网与城市供水管网接口处供水压力达到国家规定标准;达不到国家规定标准,需进行二次供水的,不得收取二次供水费用。

供水经营单位供水压力达到国家规定标准,仍需进行二次供水,供水经营单位收取二次供水费的,由其承担二次供水责任;供水经营单位未收取二次供水费的,由业主承担二次供水责任。

第七十三条 产权属于环境卫生保洁单位的环卫设施,由环境卫生保洁单位维护。

实施物业管理区域内的生活垃圾,由物业服务企业或其他管理人从物业管理区域运至垃圾转运站或者环境卫生保洁单位指定的地点后,由环境卫生保洁单位运至垃圾处理场。

第七章投诉与法律责任

 

第七十四条 物业主管等部门应当建立物业管理投诉受理制度,及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动的投诉。

业主委员会应当受理业主、物业使用人有关物业管理的投诉。业主委员会不能解决或者认为应当向物业主管部门投诉的,向物业主管部门投诉。

第七十五条 物业主管部门对下列投诉不予受理:

  (一)投诉要求不明确的。

  (二)投诉人与被投诉人已达成协议的。

  (三)有关行政管理部门或人民法院已经受理的。

  (四)不符合法律、法规有关规定的。

第七十六条 物业服务与管理活动中的违法行为,由物业主管部门依据相关法律、法规的规定予以处罚。

 

第八章附 则

 

第七十七条 本办法由县物业管理办公室负责解释。

第七十八条 本办法自发布之日起施行。原《柳河县人民政府办公室关于印发柳河县物业管理办法的通知》(柳政办发〔20161号)同时废止。