柳河县人民政府办公室关于
解决宅基地和集体建设用地使用权
确权登记历史遗留问题的若干意见
柳政办发〔2021〕24号
各乡镇人民政府、街道办事处，县政府有关部门：
为妥善解决宅基地和集体建设用地确权登记过程中遇到的问题，依据《不动产登记暂行条例》及其实施细则、自然资源部《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》、自然资源确权登记局《关于进一步做好农村不动产确权登记工作的通知》等相关文件要求，结合我县实际，制定如下意见：
一、审批材料缺失问题
对合法取得但没有规划条件的宅基地上的农房，属于《城乡规划法》（2008年1月1日）实施前建设的，办理登记时可不提供房屋符合规划或建设的相关材料；属于《城乡规划法》（2008年1月1日）实施后，因历史原因，房屋已翻建，但未进行规划审批的，可以经村民委员会公告15天，无异议的，由申请人向村民委员会提出申请，填写《农村宅基地上房屋翻建申请表》（补办），《农村宅基地使用承诺书》，由村民委员会和乡镇、街道进行审批核准，审批核准后填写《农村宅基地上房屋翻建审批表》（补办），由村民委员会和乡镇、街道对不动产进行验收，验收后填写《农村宅基地上房屋翻建验收意见表》（补办）；已进行规划审批，未进行验收的，由村民委员会和乡镇、街道对不动产进行验收，只填写《农村宅基地上房屋翻建验收意见表》（补办）即可。不动产登记中心根据上述材料及其它登记要件予以确权登记。
二、“一户一宅”登记条件的认定问题
（一）农村村民原则上只能拥有一处符合规定面积标准的宅基地，除继承外，对于一户多宅的，只对一处宅基地进行审批和确权登记发证，其余的由有关部门按相关法律规定调查处理，已拥有一处宅基地的本村集体经济组织成员、非本村集体经济组织成员或城镇居民，因继承或司法判决方式取得农村住宅的，经村集体经济组织同意，可按《中华人民共和国民法典》规定确权登记发证，并在《附记》中注记。
（二）宅基地使用权应按照“一户一宅”要求，原则上确权登记到“户”。符合当地分户建房条件未分户，但未经批准另行建房分开居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相关规划，经本村集体经济组织同意并公告无异议，经乡镇（街道）核准，可按规定补办有关用地手续后，依法予以确权登记；未分开居住的，其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的，依法按照实际使用面积予以确权登记。申请发证必须符合“一户只能拥有一处宅基地”的规定。
三、非本村村民予以登记问题
非农业户口居民（含华侨）原在农村合法取得的宅基地及房屋，房屋产权没有变化的，经该村集体经济组织出具证明并公告无异议后，可依法确定其宅基地使用权，并在附记栏中注记“该权利人为非本农村集体经济组织成员”。虽已取得房屋所有权证，但未取得土地相关手续，原则上不予办理不动产登记。
四、本村村民转移登记问题
（一）农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。
（二）在本村集体内部向符合宅基地申请条件的农户互换、转让、赠与宅基地上的房屋，导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移的，可以依法予以确权登记。按规定提交不动产权属证书或者其他权属来源材料，分家析产的，提交分家析产的协议或者集体经济组织提供的相关材料。村集体经济组织内部互换房屋的，提交互换协议书。同时，还应提交互换双方为本村集体经济组织成员的材料；因人民法院或者仲裁委员会生效法律文书导致权属发生转移的，提交人民法院或者仲裁委员会生效法律文书等材料办理登记。
五、遗失土地证或房产证问题
（一）对已有合法土地权属来源证明，但房产证遗失的权利人，需出具所在乡镇、街道原乡建原始档案资料证明，经公告无异议后予以登记。
（二）对已有合法房屋权属来源证明，但土地使用证遗失的权利人，需出具所在乡镇、街道提供的原始资料档案，经公告无异议后予以登记。
六、一宗宅基地上多个房屋属于不同权利人问题
同一宗宅基地上多个房屋属于不同权利人，申请办理房地一体不动产登记的，应当区分不同情形进行处理：
（一）属于新型农村社区或多（高）层多户农民公寓的，按照《不动产登记暂行条例实施细则》第四十三条，参照国有建设用地使用权及建筑物区分所有权的规定，办理宅基地等集体土地上的建筑物区分所有权登记。
（二）属于因继承、分家析产等原因，造成房地权利主体不一致，若遗嘱或者分家析产协议对宅基地作了明确分割，分割的宅基地经本村集体组织同意出具相关意见，由乡镇、街道审核，可以分别办理登记；若遗嘱或者分家析产协议对宅基地未作明确分割的，按照宅基地使用权共同共有办理登记。
（三）属于存在民事纠纷的，待纠纷解决后予以确权登记。
七、宅基地权属来源问题
对没有权属来源证明的宅基地，应由宅基地使用权人书面说明来源情况和使用现状，由所在村集体或村委会查明土地历史使用情况和现状，并对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认后，公告30天无异议或异议不成立的，由所在村集体或村委会出具证明，经乡镇、街道审核批准，属于合法使用的，予以确权登记。
空闲或者房屋倒塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定其使用权。
因历史原因造成只有房屋所有权证，没有土地使用证，产权人可将房屋所有权证作为土地及房屋权属来源，办理不动产登记。如只有土地使用证没有房屋所有权证，按规划审批材料缺失办理。
八、宅基地面积认定问题
（一）根据《吉林省土地管理条例》第二十八条，居民的宅基地应按下列标准划定，农业户居民宅基地面积最高标准为330平方米。实际使用面积不足330平方米，按实际使用面积登记。
（二）农村集体经济组织成员经过批准建房占用宅基地的，实际使用面积超过330平方米，按照330平方米批准面积予以确权登记。
（三）经过批准建房占用宅基地的，当批准面积不足330平方米时，且在本宗地范围内，有正在使用的空闲地，可由申请人申请以邻近空闲地作为新增用地，经农村集体经济组织出具批准使用面积增至330平方米的批准意见（出具批准意见中应详细描述原批准面积和允许新增用地面积）报乡镇、街道审核，按照330平方米批准面积予以确权登记。
（四）未履行批准手续建房占用宅基地的，通过村委会开具证明予以确认后，可以按以下规定处理：1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农村集体经济组织成员建房占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，无论是否超过其后当地规定面积标准，均按实际使用面积予以确权登记；1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《土地管理法》实施时止，农村集体经济组织成员建房占用的宅基地，超过当地规定面积标准的，结合符合发证条件的房屋占地情况进行处理，房屋占地面积大于330平方米的，按房屋占地面积确权登记；1987年《土地管理法》实施后，农村集体经济组织成员建房占用的宅基地，符合规划但超过330平方米面积标准的，不予登记。符合规划经依法处理予以保留的，在补办相关用地手续后，依法对标准面积予以确权登记。
（五）历史上接受转让、赠与房屋占用的宅基地超过330平方米面积标准的，按照转让、赠与行为发生时对宅基地超面积标准的政策规定，予以确权登记。
九、房屋面积认定问题
原房产证登记的面积与实际面积不符，但房屋未翻改扩建，房屋内部结构未发生变化的，属登记错误或由于测量工具和方法造成面积差异的，经房屋所有权人确认按房屋实际面积进行不动产登记。因房屋维修重新安装保温层，按房屋所有权证面积予以登记。因房屋翻建面积发生变化的，按房屋翻建情况办理。农村简易房、圈舍、农具房、厕所等临时性建（构）筑物没有符合规划或者建设的相关材料，一般不予登记。
十、房屋共有问题
房屋所有权证上标注共有人数为多人，但没有明确标注共有人是谁，经公告无异议，权利人有配偶的，提交夫妻结婚登记材料，与房屋登记档案核对，确定是夫妻共有还是夫妻一人单独所有，再予以登记；权利人无配偶的，提交单身证明材料，与房屋登记档案核对，确定权利人一人单独所有，再予以登记。明显标注共有人是谁的，按共有房屋办理登记。
十一、数据不一致问题
在登记过程中涉及土地权籍调查数据与房屋登记数据不一致时，以房屋登记数据为准。
十二、提交材料真实性问题
申请人申请登记应如实提供原房屋产权证和土地使用证等相关材料，未提供的，原房屋所有权证及土地使用证自动作废。
柳河县人民政府办公室
2021年10月22日
（此件公开发布）
